Vaiheet, riskit ja keskeiset oikeusturvan elementit
Johdanto: osta turvallisesti ja laillisesti turvattuna
Asunnon ostaminen Espanjassa on merkittävä päätös – oli kyseessä sitten vakituinen asunto tai sijoitus. Espanjan oikeusjärjestelmä tarjoaa hyvät takuut, mutta vaatii myös huolellisuutta. Prius Abogados on auttanut monia kansainvälisiä ostajia tässä prosessissa, ja tiedämme, että hyvä päätös alkaa hyvästä tiedosta.
Ennen kuin allekirjoitat mitään, kaiken tulee olla täysin selvää.
Ei ainoastaan kauppahinta.
Vaihe 1: ennakkotarkastukset
Ennen sopimuksen allekirjoittamista tai varausmaksun maksamista on tärkeää tehdä juridiset ja tekniset tarkastukset:
- Kuka on rekisteröity omistaja? Tarkistetaan kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad).
- Onko kiinteistössä rasitteita? Esimerkiksi panttivelkoja, ulosottoja, käyttöoikeuksia tai taloyhtiövelkoja.
- Onko asunto vapaa asukkaista? Onko se vuokrattu?
- Onko käyttöönottolupa kunnossa (Licencia de Primera Ocupación)?
- Onko kiinteistön kunnallisvero (IBI) ja taloyhtiömaksut maksettu asianmukaisesti?
PRIUS ABOGADOS suorittaa nämä tarkistukset nopeasti ja havaitsee mahdolliset ongelmat, jotka voivat vaikuttaa kauppaan.
Vaihe 2: varaussopimus
Monissa kaupoissa mukana on kiinteistönvälittäjä. Varaussopimus on yksityinen asiakirja, jossa ostaja maksaa tietyn summan, jotta asunto poistetaan markkinoilta varsinaista sopimusta varten.
- Sopimuksessa tulee ilmetä osapuolet, kokonaishinta, määräaika ja minimiehdot.
- Varausmaksu on yleensä pieni (1000–3000 €), mutta HUOM! Sillä on jo oikeusvaikutuksia.
- Huonosti laadittu sopimus voi aiheuttaa ristiriitoja: maksujen palautus, sanktiot, menetetty mahdollisuus jne.
Vaihe 3: ehdollistava yksityinen kauppasopimus (contrato de arras)
Tässä yksityisessä sopimuksessa määritellään kaupan ehdot ja maksetaan käsiraha.
- Arras-käsirahoja on kolme tyyppiä: vahvistavat, sopimuksesta luopumisen mahdollistavat (arras penitenciales) – yleisimmät – sekä rangaistusluonteiset.
- Arras penitenciales -mallissa sekä ostajalla että myyjällä on oikeus perua kauppa: ostaja menettää käsirahan, myyjä palauttaa sen kaksinkertaisena.
- Prius Abogados tarkistaa kaikki ehdot, jotta ne vastaavat molempien osapuolten oikeuksia ja estävät tarpeettomat riidat.
Vaihe 4: kaupan allekirjoitus notaarilla
Kauppakirja allekirjoitetaan notaarin edessä. Se antaa kaupalle täyden oikeusvoiman.
- Notaarin tehtävä on tarkistaa henkilöllisyys, oikeustoimikelpoisuus, rekisteritiedot ja verojen maksu.
- Notaarin rooli ei ole analysoida sopimusta syvällisesti eikä puolustaa ostajan etuja – se on asianajajan tehtävä.
- Kauppakirjaan voi sisältyä vastuu- ja vakuutuslausekkeita, luovutusehtoja ja muita sopimuselementtejä, jotka asianajajan tulee tarkistaa.
Vaihe 5: verot ja kulut
Asunnon ostoon liittyy kustannuksia, jotka vaihtelevat sen mukaan, onko asunto uusi vai käytetty:
- Uusi asunto: ALV (IVA 10 %) + asiakirjavero AJD (n. 1,2 %).
- Käytetty asunto: ITP-varainsiirtovero (Andalusian yleinen taso 7 %).
- Lisäksi: notaarikulut, rekisteröintikulut (Registro de la Propiedad) ja mahdolliset lainanhoitokulut.
PRIUS ABOGADOS hoitaa verojen laskennan ja maksamisen puolestasi.
Vaihe 6: Kiinteistön rekisteröinti
Vaikka rekisteröinti kiinteistörekisteriin ei ole pakollista, se on erittäin suositeltava:
- Se suojaa omistusoikeuttasi kolmansia osapuolia vastaan.
- Se antaa vahvan oikeusturvan riitatilanteissa.
- Se helpottaa lainansaantia ja tulevaa myyntiä.
Me hoidamme koko rekisteröintiprosessin, jotta omistusoikeutesi kirjautuu oikein heti alusta lähtien.
Vaihe 7: omistajuuden vaihdot
Omistajanvaihdos pitää tehdä paitsi kiinteistörekisteriin myös:
- taloyhtiölle
- kaupungintalolle (verotus)
- palveluntarjoajille (sähkö, vesi, netti, hälytys…)
PRIUS ABOGADOS hoitaa nämä kaikki puolestasi ja varmistaa, että uudessa kodissasi on kaikki kunnossa.
Yleiset virheet, joita kannattaa välttää
- Pyrkiä ostamaan asunto ilman NIE-numeroa tai espanjalaista pankkitiliä.
- Asiakirjojen allekirjoittaminen ilman käännöstä ja asiantuntija-apua.
- Rahan maksaminen kolmansille osapuolille ilman takuita.
- Rakennus- tai rekisteritilanteen tarkistamatta jättäminen.
Miksi valita PRIUS ABOGADOS
Me puolustamme etujasi jokaisessa vaiheessa:
- Kokonaisvaltainen neuvonta espanjaksi, englanniksi ja suomeksi.
- Kiinteistön juridisen tilanteen tarkastus.
- Sopimusten tarkistus ja laatiminen (varaus, arras, kauppakirja).
- Yhteydenpito notaarien, pankkien ja kiinteistönvälittäjien kanssa.
- Kaupan allekirjoituksen koordinointi.
- Verotuksen ja rekisteröinnin hoitaminen.
- Tuki kaikissa ongelmatilanteissa kaupan aikana ja sen jälkeen.
Sitoutumisemme sinua kohtaan
Prius Abogados kulkee rinnallasi koko prosessin ajan.
Toimimme läpinäkyvästi, kokeneesti ja laajalla asiantuntemuksella.
Ennakoimme ongelmat ennen kuin ne syntyvät ja paneudumme jokaiseen tapaukseen henkilökohtaisesti.
Jokainen asuntokauppa on erilainen – ja yksityiskohdat ovat tärkeitä.
Prius Abogados analysoi tilanteesi alusta alkaen, jotta voit ostaa asunnon Espanjasta täydellä mielenrauhalla.
Toimimme sekä kotimaisen että kansainvälisen asiakaskunnan kanssa, espanjaksi, suomeksi ja englanniksi ja voimme hoitaa koko prosessin etänä, vaikka et olisi Espanjassa.
Oikeudellinen huomautus
Tämän oppaan sisältö on yleisluonteista eikä muodosta yksilöllistä oikeudellista neuvontaa. Se ei korvaa ammattilaisen tekemää tapauskohtaista arviointia. Suosittelemme aina tarkistamaan jokaisen ostoprosessin ammattilaisen kanssa ennen asiakirjojen allekirjoittamista tai maksujen suorittamista.