Alquilar no es solo una cuestión de precio
En España, el contrato de arrendamiento está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y es una figura que genera derechos y obligaciones para ambas partes. Para muchos propietarios e inquilinos extranjeros, estas reglas resultan desconocidas o confusas.
En Prius Abogados redactamos y analizamos las cláusulas para para que el contrato se firme con seguridad, evitando futuras fuentes de conflicto.
Establecemos un marco jurídico que protege tu inversión si eres arrendador, y tu tranquilidad -y la de los tuyos- si eres inquilino.
¿Qué tipo de alquiler tienes entre manos?
Vivienda habitual: cuando el inmueble se destina a residencia permanente del inquilino. Tiene una duración mínima legal (5 años si el arrendador es persona física; 7 si es persona jurídica).
Alquiler de temporada: si se justifica la temporalidad por trabajo, estudios, tratamientos médicos, etc. Hay que especificarlo claramente y probarlo.
Uso distinto del de vivienda: locales comerciales, oficinas, garajes, etc. Se rige por lo pactado, con escasas limitaciones legales.
La clasificación no depende del título del contrato, sino del uso real del inmueble y la intención acreditada por las partes.
Duración mínima y prórrogas
En vivienda habitual, el inquilino tiene derecho a permanecer durante 5 años (7 si el arrendador es empresa), aunque el contrato diga menos.
Pasado ese plazo, el contrato se prorroga un año más si ninguna parte comunica su voluntad de no renovarlo.El arrendador puede recuperar antes la vivienda solo si se reserva ese derecho expresamente en el contrato y se dan los supuestos previstos por la LAU.
En arrendamientos para uso distinto al de vivienda (locales comerciales, oficinas, naves, etc.) no hay un plazo mínimo o máximo fijado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), quedando a la libre voluntad de las partes y en su defecto el Código Civil.
En Prius Abogados te asesoramos sobre los plazos iniciales y sus posible prorrogas, asi como los plazos con los que debes notificar a la otra parte tu voluntad de no revocar o de no segui con el contrato de arrendamiento.
Fianzas, garantías y depósitos
La fianza legal obligatoria es de un mes de renta o dos si es uso distinto de vivienda.
Se puede pactar una garantía adicional, como aval bancario, depósito complementario o fiador personal. Estas garantías deben ser razonables y estar justificadas por el riesgo objetivo. Un exceso puede ser considerado abusivo.
Obligaciones y derechos de las partes
El arrendador debe conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, realizar reparaciones necesarias y respetar el uso pacífico. El arrendatario debe pagar puntualmente, cuidar la vivienda y devolverla en buen estado.
Las partes pueden pactar el pago de suministros, comunidad, impuestos… pero debe quedar claro en el contrato. Algunas cláusulas comunes (renuncia a prórrogas, penalizaciones desproporcionadas) pueden ser ineficaces legalmente.
Registro del contrato y comunicación a terceros
No es obligatorio inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, pero es aconsejable si se quiere proteger al inquilino frente a terceros.
Si se vende la vivienda o se ejecuta una hipoteca, el contrato puede subsistir o extinguirse según esté o no inscrito.
También puede ser necesaria su presentación ante Hacienda (modelos 600, 806, etc.).
En Prius Abogados te asesoramos para que el contrato tenga eficacia plena frente a terceros. Nuestro departamento fiscal se encarga de tramitar todos los impuestos.
Conflictos más habituales y cómo prevenirlos
- Impago: activar cláusulas de resolución, requerir fehacientemente y acudir a vía judicial si es necesario.
- Daños en la vivienda: documentar el estado inicial con inventario y fotografías.
- Retrasos en la devolución de fianza: el plazo es de un mes desde la entrega de llaves.
- El asesoramiento previo evita muchos litigios.
En Prius Abogados trabajamos en prevención antes que en reacción.
Desahucio: procedimiento, plazos y límites
La vía judicial para recuperar la vivienda puede iniciarse tras un período de negociación previa.El procedimiento puede durar como máximo un año, dependiendo del juzgado. La ley contempla opciones de oposición o enervación, por lo que conviene valorar cada caso individualmente.
En Prius Abogados nuestro departamento procesal se encarga de todo el proceso: desde la fase preprocesal obligatoria hasta las últimas consecuencias legales del incumplimiento.
Ventajas de contar con PRIUS ABOGADOS
- Redactamos y revisamos contratos con visión preventiva.
- Protegemos tus derechos como propietario o como inquilino.
- Tramitamos procedimientos judiciales cuando es necesario, pero sobre todo trabajamos para que no lo sea.
- Atendemos en español, inglés y finés, incluso a distancia.
Nuestro compromiso contigo
En Prius Abogados escuchamos, analizamos y proponemos soluciones claras antes de firmar para evitar años de conflicto y litigios.